Besondere Situationen

Vermietete Immobilie verkaufen — Was gilt?

Kauf bricht nicht Miete: Was Sie beim Verkauf einer vermieteten Immobilie beachten müssen.

Roland Schön

6 Min.

2. März 2026

Das Wichtigste in Kürze

Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gilt: Der Mieter bleibt, der Käufer wird neuer Vermieter.
Der Verkaufspreis richtet sich nach der Mietrendite, nicht nur nach Wohnfläche und Lage.
Eigenbedarfskündigung ist erst nach dem Verkauf möglich — mit Sperrfristen.

Eine vermietete Immobilie zu verkaufen ist grundsätzlich jederzeit möglich — aber es gibt Besonderheiten. Mieterschutz, Ertragswert und steuerliche Aspekte spielen eine größere Rolle als beim Verkauf eines leerstehenden Objekts.

Kauf bricht nicht Miete

Der wichtigste Grundsatz: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Der Mieter muss weder zustimmen noch ausziehen. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter — inklusive aller Rechte und Pflichten.

Verkaufspreis bei vermieteten Immobilien

Vermietete Immobilien werden oft nach dem Ertragswertverfahren bewertet: Jahresmiete × Faktor (je nach Lage und Zustand 15–25). Ein leerstehende Immobilie erzielt in der Regel 10–20 % mehr, weil der Käufer flexibler ist.

Eigenbedarfskündigung

Der neue Eigentümer kann erst nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden — frühestens zum nächsten regulären Kündigungstermin. In vielen Gemeinden gelten zusätzliche Sperrfristen (3–10 Jahre nach Umwandlung in Eigentumswohnung).

Hinweis

Steuerlich relevant: Vermietete Immobilien erhalten bei der Erbschaftsteuer einen Bewertungsabschlag von 10 %. Bei der Einkommensteuer können Abschreibungen geltend gemacht werden.