Steuern & Recht

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Wann fällt sie an und wie können Sie sie vermeiden?

Roland Schön

7 Min.

25. Januar 2026

Das Wichtigste in Kürze

Die Spekulationssteuer greift bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf.
Ausnahme: Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den 2 Vorjahren entfällt die Steuer.
Bei geerbten Immobilien zählt das Kaufdatum des Erblassers.
Die Freigrenze liegt bei 1.000 € Gewinn (ab 2024).

Die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie. Sie greift, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Doch es gibt wichtige Ausnahmen.

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Grundsätzlich gilt: Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss der Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Werbungskosten) versteuert werden. Der Steuersatz entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz (14–45 %). Seit 2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 € — darunter bleibt der Gewinn steuerfrei.

Ausnahmen — Wann keine Steuer anfällt

Eigennutzung (2-Silvester-Regel)

Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Beispiel: Kauf 2020, Einzug 2022, Verkauf 2024 — steuerfrei.

10-Jahres-Frist abgelaufen

Nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren ist der Gewinn komplett steuerfrei — unabhängig von der Nutzung.

Erbschaft

Bei geerbten Immobilien zählt das Kaufdatum des Erblassers. Hatte der Erblasser die Immobilie vor mehr als 10 Jahren gekauft, fällt keine Steuer an.

Berechnung des Veräußerungsgewinns

Der Gewinn berechnet sich aus: Verkaufspreis minus ursprünglicher Kaufpreis, minus Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler), minus nachträgliche Herstellungskosten (nicht Erhaltungsaufwand), minus Veräußerungskosten. Abschreibungen, die während der Vermietung geltend gemacht wurden, werden dem Gewinn wieder hinzugerechnet.

Drei-Objekt-Grenze

Achtung: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. In diesem Fall fallen zusätzlich Gewerbesteuer und Umsatzsteuer an.

Praxistipp

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Sprechen Sie im Zweifel mit Ihrem Steuerberater — insbesondere bei vermieteten oder geerbten Immobilien.