Bewertung

Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Verfahren, Faktoren und worauf es bei der Wertermittlung ankommt.

Roland Schön

9 Min.

10. Januar 2026

Das Wichtigste in Kürze

Es gibt drei anerkannte Bewertungsverfahren: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert.
Für Einfamilienhäuser und Wohnungen ist das Vergleichswertverfahren am zuverlässigsten.
Online-Bewertungen geben nur eine grobe Orientierung — eine Vor-Ort-Besichtigung ist unverzichtbar.

Die Wertermittlung ist der wichtigste Schritt vor einem Immobilienverkauf. Aber wie genau wird der Wert bestimmt? Welche Verfahren gibt es und welche Faktoren spielen eine Rolle? Hier erklären wir die drei gängigen Bewertungsverfahren verständlich.

Die drei Bewertungsverfahren

Vergleichswertverfahren

Das gebräuchlichste Verfahren für Wohnimmobilien. Dabei wird Ihre Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten in der Umgebung verglichen. Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung werden berücksichtigt. Am zuverlässigsten bei ausreichend Vergleichsdaten.

Ertragswertverfahren

Wird vor allem bei Mietobjekten und Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Wert ergibt sich aus den zu erwartenden Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Wichtige Kennzahlen: Rohertrag, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer.

Sachwertverfahren

Kommt zum Einsatz, wenn keine Vergleichswerte vorliegen — etwa bei Spezialimmobilien. Berechnet wird der Bodenwert plus die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert?

Neben dem Verfahren spielen viele Faktoren eine Rolle: Die Mikro- und Makrolage, der bauliche Zustand, die Energieeffizienz, die aktuelle Marktsituation, die Grundstücksgröße und die Infrastruktur der Umgebung. Auch rechtliche Aspekte wie Baulasten, Wegerechte oder Denkmalschutz können den Wert beeinflussen.

Online-Bewertung vs. Vor-Ort-Bewertung

Online-Bewertungstools können eine grobe Orientierung geben, ersetzen aber keine professionelle Einschätzung. Sie basieren auf statistischen Durchschnittswerten und kennen weder den Zustand noch besondere Merkmale Ihrer Immobilie. Für eine fundierte Wertermittlung ist eine Besichtigung vor Ort unerlässlich.

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