Erbschaft

Erbschaftsteuer auf Immobilien — Freibeträge, Steuerklassen und Befreiungen

Was Sie über die Besteuerung geerbter Immobilien wissen müssen.

Roland Schön

8 Min.

15. Februar 2026

Das Wichtigste in Kürze

Freibeträge: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel.
Familienheim-Befreiung: Ehegatte erbt steuerfrei, Kinder bis 200 m² — bei 10 Jahren Selbstnutzung.
Vermietete Immobilien erhalten einen 10 %-Bewertungsabschlag.

Die Erbschaftsteuer auf Immobilien ist komplex — aber mit dem richtigen Wissen oft deutlich niedriger als befürchtet. Die wichtigsten Regeln im Überblick.

Steuerklassen und Freibeträge

Steuerklasse I — Nahe Verwandte

Ehegatte: 500.000 € frei. Kinder: 400.000 € frei. Enkel: 200.000 € frei. Eltern/Großeltern: 100.000 € frei. Steuersätze: 7–30 % auf den Betrag über dem Freibetrag.

Steuerklasse II — Entferntere Verwandte

Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder: 20.000 € frei. Steuersätze: 15–43 %.

Steuerklasse III — Alle anderen

Nicht verwandte Personen: 20.000 € frei. Steuersätze: 30–50 %.

Die Familienheim-Befreiung

Die wichtigste Ausnahme: Erbt ein Ehegatte das gemeinsame Familienheim und bewohnt es mindestens 10 weitere Jahre, ist die Immobilie komplett steuerfrei — ohne Wertbegrenzung. Für Kinder gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche. Der übersteigende Anteil wird anteilig besteuert. Bedingung: Die Immobilie muss tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt werden.

Bewertung für die Erbschaftsteuer

Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Oft liegt dieser "Bedarfswert" unter dem Marktwert. Bei vermieteten Immobilien gibt es zusätzlich einen 10 %-Abschlag (§ 13d ErbStG).

Hinweis

Nutzen Sie unseren kostenlosen Erbschaftsteuer-Rechner für eine erste Einschätzung Ihrer Steuerlast — inklusive Familienheim-Befreiung und Vermietungsabschlag.

Praxistipp

Dieser Artikel dient der Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Bei komplexen Erbfällen (Erbengemeinschaft, vermietete Objekte, Betriebsvermögen) empfehlen wir einen Steuerberater.