Erbschaft

Geerbtes Haus verkaufen — Ablauf, Fristen und Steuern

Was Sie beachten müssen, wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten.

Roland Schön

9 Min.

10. Februar 2026

Das Wichtigste in Kürze

Vor dem Verkauf muss der Erbschein beantragt und die Grundbuchumschreibung veranlasst werden.
Spekulationssteuer: Es zählt das Kaufdatum des Erblassers, nicht der Erbfall.
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer sind zwei verschiedene Steuern — beide können anfallen.
Bei Erbengemeinschaften müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen.

Eine Immobilie zu erben wirft viele Fragen auf: Verkaufen oder behalten? Welche Steuern fallen an? Was muss ich rechtlich beachten? Hier ist der komplette Leitfaden für den Verkauf einer geerbten Immobilie.

Schritt für Schritt zum Verkauf

1. Erbe annehmen oder ausschlagen

Sie haben 6 Wochen ab Kenntnis des Erbfalls, um das Erbe auszuschlagen. Achtung: Mit der Ausschlagung verzichten Sie auf das gesamte Erbe — nicht nur die Immobilie.

2. Erbschein beantragen

Beim Nachlassgericht. Dauer: 4–12 Wochen. Kosten: abhängig vom Nachlasswert. Der Erbschein ist Ihr Nachweis als rechtmäßiger Eigentümer.

3. Grundbuch umschreiben lassen

Mit Erbschein oder notariellem Testament beim Grundbuchamt. Innerhalb von 2 Jahren nach Erbfall kostenfrei.

4. Immobilie bewerten lassen

Professionelle Wertermittlung als Basis für den Verkaufspreis und die Erbschaftsteuer-Erklärung.

5. Steuerfragen klären

Erbschaftsteuer (abhängig von Verwandtschaftsgrad und Freibetrag) und ggf. Spekulationssteuer (wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als 10 Jahren gekauft hat).

6. Verkauf durchführen

Wie bei jedem Immobilienverkauf: Unterlagen zusammenstellen, vermarkten, Käufer qualifizieren, Notartermin, Übergabe.

Hinweis

Nutzen Sie unseren Erbschaftsteuer-Rechner, um vorab einzuschätzen, welche Steuerlast auf Sie zukommen könnte. Kostenlos und unverbindlich.

Praxistipp

Die Grundbuchumschreibung ist innerhalb von 2 Jahren nach Erbfall gebührenfrei. Danach fallen die regulären Grundbuchkosten an. Handeln Sie also zeitnah.