Besondere Situationen

Haus an die Kinder übertragen statt verkaufen — Nießbrauch, Wohnrecht und die Zehn-Jahres-Fristen

Die Frage am Küchentisch: Überschreiben oder verkaufen? Was die Übertragung zu Lebzeiten bringt, wo die Fristen laufen — und wo sie gerade nicht laufen.

Roland Schön

9 Min.

16. September 2026

Das Wichtigste in Kürze

Kinder haben bei der Schenkung einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil — alle zehn Jahre neu. Die Übertragung an Kinder ist außerdem grunderwerbsteuerfrei.
Der vorbehaltene Nießbrauch senkt den steuerlichen Wert der Schenkung — aber die Zehn-Jahres-Frist für den Pflichtteil beginnt damit nicht zu laufen (BGH 1994).
Verarmt der Schenker innerhalb von zehn Jahren, etwa im Pflegefall, kann das Geschenk zurückgefordert werden (§ 528 BGB) — das Sozialamt darf diesen Anspruch an sich ziehen.

Kaum ein Gespräch mit Eigentümern über siebzig kommt ohne diese Frage aus: „Sollen wir das Haus nicht lieber gleich den Kindern überschreiben?" Die Antwort ist kein Ja und kein Nein, sondern eine Liste von Fristen. Wer sie kennt, entscheidet richtig. Wer sie nicht kennt, entscheidet nach Bauchgefühl — und das Bauchgefühl irrt bei diesem Thema besonders gern.

Was die Übertragung zu Lebzeiten bringt

Steuerlich zunächst viel. Jedes Kind hat gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Der gilt für Schenkungen wie für Erbschaften — aber er erneuert sich alle zehn Jahre, weil nur Erwerbe innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Wer früh überträgt, kann den Freibetrag also zweimal nutzen. Dazu kommt: Der Erwerb eines Grundstücks durch Verwandte in gerader Linie ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG), und zwar unabhängig davon, ob Geld fließt. Im Saarland mit seinen 6,5 Prozent ist das bei einem Haus für 350.000 Euro ein Unterschied von über 22.000 Euro gegenüber einem Verkauf an Fremde.

Nießbrauch oder Wohnrecht: Was Sie sich vorbehalten

Die meisten Eltern wollen im Haus bleiben. Dafür gibt es zwei Werkzeuge, die im Grundbuch eingetragen werden. Das Wohnungsrecht erlaubt, das Haus oder einen Teil davon selbst zu bewohnen — mehr nicht. Der Nießbrauch geht weiter: Er gibt dem Berechtigten sämtliche Nutzungen, also auch das Recht, das Haus zu vermieten und die Miete zu behalten. Wer sich nicht sicher ist, ob er später vielleicht in eine kleinere Wohnung zieht und das Haus vermieten will, braucht den Nießbrauch. Für die Schenkungsteuer ist beides eine Belastung, die vom Wert der Schenkung abgezogen wird — je jünger der Schenker, desto höher der Abzug, weil das Recht statistisch länger läuft.

Die Frist, die nicht läuft

Hier liegt der Denkfehler, den wir am häufigsten hören: „Nach zehn Jahren zählt die Schenkung für den Pflichtteil nicht mehr." Das stimmt nur, wenn die Frist überhaupt begonnen hat. Nach § 2325 Abs. 3 BGB wird eine Schenkung für die Pflichtteilsergänzung im ersten Jahr voll berücksichtigt und danach jedes Jahr um ein Zehntel weniger; nach zehn Jahren bleibt sie unberücksichtigt. Der Bundesgerichtshof hat aber 1994 entschieden: Behält sich der Schenker den Nießbrauch am ganzen Grundstück vor, hat er den „Genuss" des Geschenks nicht aufgegeben — und die Frist beginnt gar nicht erst (BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93). Wer ein Kind bevorzugt und das andere auf den Pflichtteil setzt, erreicht mit dem Nießbrauch also genau das Gegenteil dessen, was er will. Beim bloßen Wohnungsrecht an einem Teil des Hauses kann die Frist laufen; das hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Beratung beim Notar.

Der Pflegefall: Wann das Geschenk zurückkommt

Die zweite Zehn-Jahres-Frist ist die unangenehmere. Kann der Schenker nach der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, darf er das Geschenk vom Beschenkten zurückfordern (§ 528 BGB); der Beschenkte kann das abwenden, indem er den für den Unterhalt nötigen Betrag zahlt. Genau dieser Anspruch wird relevant, wenn die Pflegekosten das Einkommen übersteigen und das Sozialamt einspringt: Es kann den Rückforderungsanspruch auf sich überleiten und beim Kind geltend machen. Ausgeschlossen ist das erst, wenn beim Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre seit der Leistung des Geschenks vergangen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Wer mit 78 überträgt und mit 84 pflegebedürftig wird, hat diese Frist nicht geschafft.

Was noch im Vertrag stehen sollte

Rückforderungsrechte

Für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, das Haus verkauft oder belastet, insolvent wird oder sich scheiden lässt. Ohne solche Klauseln ist das Haus in diesen Fällen weg — und zwar endgültig.

Pflegeverpflichtung

Wenn das Kind im Gegenzug Pflege oder Versorgung zusagt, gehört das in die Urkunde, mit Umfang und Ersatzregel. Mündliche Absprachen halten in Familien selten zehn Jahre.

Ausgleich für Geschwister

Wer ein Kind bedenkt, sollte regeln, ob das auf dessen Erbteil angerechnet wird (§ 2050 BGB) und ob die Geschwister einen Pflichtteilsverzicht erklären — gegen Abfindung oder aus Einsicht.

Spekulationsfrist

Beim unentgeltlichen Erwerb tritt das Kind in die Anschaffung der Eltern ein (§ 23 Abs. 1 EStG): Die Zehn-Jahres-Frist läuft ab dem Kauf durch die Eltern weiter, nicht ab der Schenkung. Ein Verkauf durch das Kind kurz nach der Übertragung ist deshalb meist steuerfrei — wenn die Eltern lange genug Eigentümer waren oder selbst darin gewohnt haben.

Wann Verkaufen die bessere Antwort ist

Nicht jedes Haus ist ein Familienerbe. Wenn keines der Kinder darin wohnen will, wenn Sanierungen anstehen, die niemand tragen möchte, oder wenn das Kapital gebraucht wird, um im Alter selbstbestimmt zu wohnen, ist der Verkauf am freien Markt oft die sauberere Lösung: Der Erlös lässt sich teilen, verschenken oder für die Pflege einsetzen, ohne dass zehn Jahre lang eine Rückforderung im Raum steht. Und ein Verkauf zu Lebzeiten ist mit dem eigenen Wohnzweck in den letzten Jahren regelmäßig steuerfrei — anders als beim Erbfall, bei dem der Wert des Hauses in die Erbschaftsteuer eingeht, soweit die Freibeträge nicht reichen.

Bevor Sie zum Notar gehen

Wollen Sie im Haus bleiben — dann Wohnungsrecht oder Nießbrauch, und warum?

Gibt es mehr als ein Kind — und ist die Behandlung der anderen geregelt?

Ist Ihre Altersvorsorge auch ohne das Haus gesichert — auch bei Pflegegrad 4?

Rückforderungsrechte für Tod, Verkauf, Insolvenz, Scheidung des Kindes vereinbart?

Beide Zehn-Jahres-Fristen mit Ihrem Alter durchgerechnet — realistisch, nicht optimistisch?

Praxistipp

Die Übertragung braucht in jedem Fall den Notar (§ 311b BGB). Lassen Sie sich dort nicht nur den Vertrag vorlesen, sondern die drei Fristen — Freibetrag, Pflichtteil, Rückforderung — mit Ihrem Geburtsjahr durchrechnen. Was danach übrig bleibt, ist eine Entscheidung. Vorher ist es ein Bauchgefühl.