Verkauf

Maklerprovision: Wer zahlt was — und die Reservierungsgebühr, die der BGH gekippt hat

Seit Ende 2020 teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision. Was das Gesetz genau vorschreibt, was im Saarland üblich ist — und warum eine Reservierungsgebühr im Maklervertrag nicht hält.

Roland Schön

7 Min.

16. September 2026

Das Wichtigste in Kürze

Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen mit privatem Käufer gilt: Beauftragen beide Seiten den Makler, müssen beide in gleicher Höhe zahlen (§ 656c BGB). Beauftragt nur eine Seite, darf höchstens die Hälfte weitergegeben werden (§ 656d BGB).
Der Maklervertrag braucht die Textform — eine E-Mail reicht, ein Handschlag nicht (§ 656a BGB).
Eine Reservierungsgebühr, die der Makler in seinen Vertragsbedingungen verlangt, ist unwirksam und muss zurückgezahlt werden (BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22).

„Der Käufer zahlt die Provision" — diesen Satz hört man im Saarland noch immer, und er ist seit dem 23. Dezember 2020 in den meisten Fällen falsch. Seitdem regelt das Bürgerliche Gesetzbuch, wer die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern trägt. Die Regeln sind kurz, aber sie haben Folgen für jeden Maklervertrag, den Sie unterschreiben.

Für wen die Regeln gelten

Die §§ 656a bis 656d BGB gelten für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses — und nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB). Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses an einen Investor oder eines Gewerbeobjekts gelten sie nicht; dort bleibt es bei der freien Vereinbarung. Für den klassischen Hausverkauf im Saarland, bei dem eine Familie an eine andere verkauft, gelten sie praktisch immer.

Regel eins: Textform

Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB). Das heißt nicht Unterschrift, aber es heißt ein lesbarer Text auf einem dauerhaften Träger — E-Mail, PDF, Brief. Ein Telefonat, ein Handschlag an der Haustür oder ein „machen Sie mal" beim Besichtigungstermin begründen keinen Provisionsanspruch. Wer als Verkäufer einen Makler beauftragt, sollte den Vertrag also lesen, bevor er ihn per Mail bestätigt — nicht danach.

Regel zwei: Wer beide beauftragt, teilt gleich

Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags eine Provision versprechen, kann das nur so geschehen, dass sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Vereinbarung, die davon abweicht, ist unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB) — und zwar der ganze Maklervertrag, nicht nur die Klausel. Zwei Feinheiten stehen im selben Paragrafen: Vereinbart der Makler mit einer Seite, unentgeltlich tätig zu werden, darf er sich auch von der anderen Seite nichts versprechen lassen. Und erlässt er einer Seite die Provision, wirkt das automatisch auch für die andere.

Regel drei: Wer allein beauftragt, gibt höchstens die Hälfte weiter

Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen — typischerweise der Verkäufer —, ist eine Vereinbarung, wonach die andere Partei sich an der Provision beteiligt, nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt (§ 656d Abs. 1 BGB). Der Verkäufer kann also höchstens die Hälfte seiner Provision auf den Käufer abwälzen. Und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat und das nachweist. Wer als Käufer eine Provisionsforderung bekommt, darf deshalb nach diesem Nachweis fragen.

Was im Saarland üblich ist

Die Maklercourtage im Saarland beträgt in der Regel 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer pro Seite. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 10.710 Euro für den Verkäufer und derselbe Betrag für den Käufer. Der Verkäufer verhandelt seinen Satz mit dem Makler; was der Käufer trägt, ist nach den Regeln oben davon nicht zu trennen.

Die Reservierungsgebühr: gekippt

Ein beliebtes Modell ging so: Der Käufer zahlt dem Makler eine Reservierungsgebühr, dafür bietet der Makler das Haus einige Wochen keinem anderen an. Kauft der Kunde nicht, behält der Makler das Geld. Der Bundesgerichtshof hat dem am 20. April 2023 ein Ende gesetzt (I ZR 113/22): Eine solche Reservierungsvereinbarung, die der Makler als Zusatz zu seinem Maklervertrag vorformuliert, ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung und benachteiligt den Kunden unangemessen (§ 307 Abs. 1 BGB). Sie bringt ihm keinen nennenswerten Vorteil — der Verkäufer bleibt frei, an jeden anderen zu verkaufen —, sieht keine Rückzahlung vor und läuft dem Grundgedanken des Maklervertrags zuwider, dass die Provision nur im Erfolgsfall geschuldet ist. Die Gebühr war zurückzuzahlen. Wer in den letzten Jahren eine solche Gebühr gezahlt und das Haus nicht gekauft hat, hat gute Gründe, sie zurückzufordern.

Was Sie als Verkäufer im Maklervertrag prüfen

Provisionssatz und Bezugsgröße

Prozent vom beurkundeten Kaufpreis, inklusive Mehrwertsteuer — nicht vom Angebotspreis, nicht netto mit Zuschlag.

Wer zahlt was

Steht drin, ob der Käufer in gleicher Höhe verpflichtet wird, und wer den Käufervertrag schließt? Eine Klausel, die dem Käufer mehr aufbürdet als Ihnen, macht den ganzen Vertrag unwirksam.

Laufzeit und Kündigung

Ein Alleinauftrag mit fester Erstlaufzeit — sechs Monate sind üblich — und einer klaren Regel, wie es danach weitergeht: Verlängerung in kurzen Schritten, kündbar in Textform.

Widerrufsbelehrung

Wird der Vertrag per Mail oder bei Ihnen zu Hause geschlossen, steht Ihnen als Verbraucher ein Widerrufsrecht von vierzehn Tagen zu. Fehlt die Belehrung, beginnt die Frist nicht zu laufen und erlischt erst zwölf Monate und vierzehn Tage später (§ 356 Abs. 3 BGB).

Keine Zusatzgebühren

Reservierungsgebühr, Bearbeitungspauschale, Exposékosten im Misserfolgsfall: Was nicht erfolgsabhängig ist, gehört nicht in einen Maklervertrag.

Praxistipp

Unsere Maklerverträge enthalten den Provisionssatz, die gleiche Verpflichtung beider Seiten und die Widerrufsbelehrung auf der ersten Seite — nicht im Anhang. Wenn Sie einen Vertrag vorliegen haben, bei dem Sie diese drei Dinge suchen müssen, ist das schon die Antwort.